Break-even-Wertsteigerung einer Immobilie: die Zahl, die kaum jemand vor dem Kauf berechnet
Kurzfassung: Die Break-even-Wertsteigerung ist die exakte jährliche Wachstumsrate, die eine Immobilie erreichen muss, damit ihr Nettovermögen dem entspricht, was dasselbe Kapital in Ihrer besten Alternativanlage über denselben Zeitraum erzielt hätte. Liegt Ihre realistische Wachstumserwartung deutlich darunter, sind Sie vermutlich mit einer Investition besser bedient; liegt sie deutlich darüber, hat die Immobilie echten Spielraum, auch bei einem schwächeren Markt zu gewinnen.
Warum die anfängliche Wertsteigerungsannahme nicht die nützliche Zahl ist
Die meisten Immobilienvergleiche wählen eine Wertsteigerungsrate — oft optimistisch — und rechnen damit. Die nützliche Frage ist aber nicht "was, wenn die Immobilie um 6% wächst?", sondern "wie niedrig kann das Wachstum sein, damit die Immobilie noch Sinn ergibt, und wie verhält sich das zu meiner realistischen Einschätzung?"
Wie es tatsächlich berechnet wird
- Berechnen Sie die vollständige Immobilie — Tilgung, Miete, Betriebskosten, Ausstiegssteuern — bei Ihrer angenommenen Wertsteigerungsrate und notieren Sie das Endnettovermögen.
- Berechnen Sie Ihre beste Alternative (Investmentfonds, Gold oder Mix) mit demselben Startkapital und Zeithorizont.
- Passen Sie die Wertsteigerungsrate der Immobilie an und rechnen Sie neu, bis beide Ergebnisse gleich sind.
So lesen Sie das Ergebnis
| Break-even vs. Ihre realistische Schätzung | Bedeutung |
|---|---|
| Break-even deutlich NIEDRIGER | Die Immobilie hat echten Puffer — selbst ein enttäuschender Markt gewinnt wahrscheinlich noch |
| Break-even NAHE an der Schätzung | Fragiles Ergebnis — eine normale Marktschwankung könnte es umkehren |
| Break-even deutlich HÖHER | Es bräuchte einen ungewöhnlich starken Markt, damit die Immobilie gewinnt |
Berechnen Sie Ihre exakte Zahl
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Häufig gestellte Fragen
Was ist die Break-even-Wertsteigerung einer Immobilie?
Es ist die jährliche Wachstumsrate, bei der das Nettovermögen der Immobilie genau dem entspricht, was dasselbe Startkapital in einer Alternativanlage über denselben Zeitraum erzielt hätte.
Kann die Break-even-Rate negativ sein?
Ja — wenn die Immobilie schon bei 0% oder negativer Wertsteigerung deutlich gewinnt (z. B. wegen hoher Mietrendite), kann die Break-even-Rate bei oder unter null liegen.